夫妻分别出售同一房屋的效力认定

某夫妻婚后购买了一套房屋，登记在丈夫名下，因故需要出售。妻子未同丈夫商量，即以30万元的价格与王某签订房屋买卖协议，但双方未办理过户手续。而丈夫也未与妻子商量，以32万元的价格与李某签订购房合同，并办理了房屋过户登记手续。因王某要求交付房屋未果，遂诉至法院要求确认购房合同无效。

　　两份房屋买卖合同是有效还是无效?笔者认为应区别不同情况判断合同的效力。根据《物权法》第九十七条的规定，夫妻婚后共同财产属于共同共有关系，处分共同共有的财产必须经全体共有人同意，否则该处分行为即为无效。从这个角度来说，这两份合同都属于效力待定。《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，第三人李某主观上是善意的，即李某不知道也不可能知道房屋登记权利人与真实权利人不一致，买受人只要做形式上的审查，即审查房屋所有权证书和出售人是否一致，有无共有人登记就尽到了充分的注意和审查义务;李某是以合理的价格购买，比王某买屋的价格高出2万元;李某购买房屋后按规定办理了所有权变更登记。对于夫妻任何一方与第三人对共同财产进行处理的，第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。只要第三人善意、有偿购买的，或者一方买卖房屋的行为构成表见代理的，那么房屋的处分行为有效。如果没有办理所有权变更登记，买受人就未能取得房屋的所有权，而只是基于合同取得了对物权的期待权和合同债权。因此李某的房屋买卖属于善意取得，因其办理了房屋过户登记手续，所以李某拥有该房的所有权。而原告签订的买卖房屋合同有效成立，但是并没有到房屋登记部门办理产权转移登记手续，故不发生物权转移，原告只可以主张违约责任，对其要求确认第二份购房合同无效的诉讼请求依法应予以驳回。