订购单不等于最终买卖合同

案例：

      2010年12月27日，市民钟先生与泉州某开发商签订了一份《商品房订购单》，约定钟先生向开发商购买一个地下停车位，面积10.8平方米(暂定)，总价款人民币7.5万元，车位交付时间为2011年5月1日前。钟先生为此预付了定金人民币1万元。

　　今年3月份，开发商向钟先生发出书面通知，称因规划变更及其他因素，原车位面积已发生变化，增加了4平方米多，因此总价调整为人民币12万元，如钟先生欲购买，需在2011年3月31日前与开发商签订《商品房买卖合同》，逾期未能签约，则视为钟先生放弃购买，已缴定金将不予退还。后因调解未果，双方未能就该车位签约。钟先生逐向泉州仲裁委员会申请仲裁，请求判令开发商按订购单履行合同。

　　泉州仲裁委员会审理后认为，该《商品房订购单》并非《商品房买卖合同》，申请人钟先生无权要求开发商履行合同，因此最终驳回了钟先生的仲裁请求。

　　点评：本案中当事双方所签订的《商品房订购单》是一种商品房买卖的预约合同,如果要将其认定为《商品房买卖合同》，在法律上需具备严格的条件，需包含《商品房销售管理办法》第16条规定的内容，如约定了当事人、商品房基本状况、销售方式、价款等等。因钟先生与开发商之间未建立买卖合同关系，故钟先生以认购单为据要求开发商履行合同，于法无据。

　　那么，钟先生所交定金是否可以退回?最高法院规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，钟先生可诉请开发商双倍返还定金。